Как выгодно сдать картиру

Как сдать квартиру выгодно и без риска

Испокон веков люди сдавали жилье для получения дополнительного дохода. Закон этого не запрещает - каждый вправе извлекать из своей собственности доход любым законным способом. Но каждому, кто сдает или только собирается сдавать квартиру или дом, приходится сталкиваться с некоторыми вопросами. За какую цену сдать жилье? Где найти порядочных жильцов? Как обезопасить свою недвижимость? В этой статье мы дадим вам ответы на эти и многие другие вопросы, касающиеся сдачи жилой недвижимости внаем.

От чего зависит цена на сдаваемую квартиру?

Ситуация на рынке недвижимости и сезон

Как правило, в период с августа по ноябрь наблюдается максимальная активность на рынке жилой аренды. В это время значительно увеличивается спрос, на рынке аренды жилой недвижимости наблюдается большой приток нанимателей, это как правило студенты, люди решившие после отпусков заняться вопросом снятия квартиры и цены растут очень быстро. Особенной популярностью пользуется жилье эконом класса.

После Нового года и до конца мая спрос понемногу уменьшается, а летом желающих снять  жилье становится еще меньше.

На рост арендной платы может также  значительно повлиять повышение коммунальных тарифов.

Состояние квартиры

Здесь играют роль большое количество факторов. Это и количество комнат, наличие и состояние мебели, бытовой техники, интернета. Значительную роль играет общее состояние квартиры или дома - давно ли делался ремонт, какие использованы материалы при отделке. В частности, наличие полного комплекта бытовой техники увеличивает арендную плату на 15%, а полированная мебель 80-х даже в большой квартире снижает платуна 15-20%. Дополнительными преимуществами сдаваемого жилья, при этом не оказывающими особого влияния на арендную плату, являются также автостоянка, консьерж, домофон, железная дверь.

Район

Самые дорогие квартиры находятся, разумеется, в Центре и в приближенных к нему районах. Это те квартиры которые расположены в пределах Соборной площади, Центрального рынка. Вторая зона по стоимости найма расположена  от ж/д вокзала до ул. Космонавтов, хотя есть районы где квартиры выше по стоимости, например квартиры в районе ЖК "Октябрьский". В спальных районах цены соответственно ниже. Также стоимость зависит в каком округе находится квартира. Самый востребованный  это район к/т "Спутник".

Количество жильцов

Прежде чем назначить цену, которую вы хотите получать за сдачу квартиры, собственнику необходимо определиться и с желаемым количеством будущих жильцов. Можно сдать квартиру семейной паре без детей и домашних животных, а можно нескольким студентам. В этом случае, квартиру можно будет сдать дороже, но будьте готовы к тому, что ее состояние может ухудшиться гораздо быстрее.

Примерно определить цену на свою квартиру можно обратиться к профессиональным риэлторам . Если же вы попробуете сравнить цены на квартиры по объявлениям в газете, то велика вероятность ошибки, так как на цену влияет слишком много факторов. Реальный размер арендной платы вам сможет подсказать только тот специалист, который увидит ее своими глазами. Ведь понятия «хорошее состояние» или «современный ремонт» у многих людей различаются. Поэтому чтобы не продешевить и не поставить необоснованно высокую цену, лучше проконсультируйтесь со специалистами.

Что выгоднее: сдать квартиру как можно дороже или как можно быстрее?

В настоящее время на рынке жилой аренды существует конкуренция между теми, кто желает сдать квартиры. Желание собственника сдать квартиру подороже - вполне понятно, но, порой,  неоправданное завышение цены на 2-5 тысячи рублей приводит к простою квартиры в течение длительного времени.

Где искать нанимателей

Существует несколько путей поиска жильцов со своими плюсами и минусами

Предложить квартиру знакомым. В этом случае, вам, скорее всего, не придется беспокоиться за свое имущество, оплату телефонных счетов и отношения с соседями. Но, как правило, знакомым сдают квартиры по заниженным ценам, к тому же не всегда можно найти таких знакомых, которых устроит именно ваша квартира. К тому же, когда в отношения вмешиваются финансы, то всегда существует риск эти отношения испортить. Искать жильцов самостоятельно. Здесь вам предстоит потратить много времени и сил на расклейку объявлений, просмотр газет и телефонные переговоры. Значительная часть позвонивших окажется «черными» маклерами, то есть агентами-одиночками, которые предложат себя в качестве посредника. Самостоятельно будет непросто определить оптимальную цену квартиры. Если же вам все же удастся найти жильцов, придется озадачиться составлением и подписанием юридически грамотного договора. Вы же не будете сдавать квартиру под честное слово совершенно незнакомым людям?

Через маклера. Маклер - это агент, который работает в одиночку и не имеет ни офиса, ни солидной базы. Обычно у него есть крайне ограниченное число клиентов, которых он всеми правдами и неправдами уговаривает сдать или снять жилье, не обращая внимания на их потребности и пожелания. Юридическая грамотность договоров, которые он предложит вам подписать, также вызывает сомнения.

Через агентство недвижимости.  В этом случае, вы сообщаете данные о своей квартире специалистам, согласовываете цену и время показов. Как правило агентства недвижимости сотрудничают между собой, поэтому вам не придется беспокоиться о поиске нанимателей. После того, как вы достигнете договоренностей с будущими жильцами, вы заключите договор, проект которого предложит агентство. Он регулирует множество спорных ситуаций, о которых вы можете даже не подозревать. К тому же, вы можете добавить в договор необходимые вам пункты. Сдача квартиры через агентство недвижимости гораздо безопаснее для собственника. Аферисты избегают снимать квартиру через солидную фирму, так как у них остается мало лазеек для обмана.

Несколько советов наймодателям

Чтобы сдать квартиру как можно быстрее, безопаснее и по устраивающей вас цене, рекомендуем соблюсти несколько правил: Подготовьте квартиру к сдаче. Недвижимость, как и любой другой товар, нуждается в грамотной «презентации». Чистая убранная квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательней. А вот запахи табака, животных, мусорного ведра или туалета могут отпугнуть потенциальных нанимателей. Не обязательно делать дорогостоящий ремонт, иногда достаточно провести генеральную уборку, чтобы подчеркнуть ее преимущества и создать хорошее впечатление.Попробуйте взглянуть на свою квартиру глазами нанимателя: если заедает веревочка, которой открывают шторы, то она обязательно оторвется. Если дверцу секретера всегда затыкали бумажкой и она не отваливалась, то у нанимателя она скоро отвалится. Если кран в ванной нельзя сильно открывать, потому что он сразу начинает течь, то наниматель обязательно откроет его сильно и может затопить соседей. Поэтому постарайтесь подготовить квартиру таким образом, чтобы ей можно было пользоваться, не боясь что-то сломать или испортить. Ни в коем случае не храните правоустанавливающие документы в сдаваемой квартире. Это может быть просто находкой для мошенников.

Рекомендуем выяснить место работы и регистрации нанимателя, а также есть ли у них родственники в городе. Но не стоит устраивать малознакомым людям допрос с пристрастием. Они вовсе не обязаны докладывать вам о всех подробностях своей личной жизни. Проверьте подлинность паспортов, которые предъявляют вам потенциальные наниматели. Обязательно удостоверьтесь по фотографии, что паспорта принадлежат именно им, а в договоре найма указаны полные паспортные данные. Вам необходимо иметь запасной комплект ключей от квартиры. Это не означает, что вы можете без предупреждения приходить в квартиру и открывать дверь своим ключом. Запасные ключи нужны для экстренных случаев, а чтобы наниматель не беспокоился, их можно заклеить в конверт и попросить нанимателя подписать место склейки. Этот факт можно отразить в договоре найма. Помните, что на время проживания нанимателей в вашей квартире, она становится их домом. Это означает, что вы не имеете права приходить в нее без согласования с нанимателями и чаще, чем это предусмотрено в договоре. Не рекомендуем предоставлять нанимателю право сдавать квартиру в поднаем (субаренду) без вашего согласия.

Преимущества сдачи жилья через агентство недвижимости «Вавилон»

Для собственников недвижимости услуги бесплатные. Работу специалистов оплачивает наниматель (обычно в размере 50% месячной платы). Наша компания курирует проживание нанимателей в течение всего срока найма, т.е. если у Вас возникают разногласия с нанимателем, то Вы звоните нам и мы бесплатно Вас консультируем, даем рекомендации для устранения конфликтных ситуаций.

Что такое «эксклюзивный договор»

В риэлторскую практику вошел договор, именуемый «эксклюзивный», который дает владельцу квартиру дополнительные выгоды и преимущества, причем совершенно бесплатно. Для нанимателя он тоже не стоит лишних денег, агентство берет с него обычную плату.

В чем отличительные особенности такого договора?

1) внутренняя отделка (ремонт + несущие конструкции);

2) домашнее имущество собственника;

3) гражданская ответственность, в том числе вред, причиненный жизни и здоровью третьих лиц (соседей).

Плюсы заключения «эксклюзивного» договора очевидны. Остается добавить, что если вы дорожите своим имуществом и хотите избежать возможных неприятностей при сдаче квартиры, самым оптимальным будет заключить «эксклюзивный» договор с профессиональным агентством недвижимости.

Если Вы решили сдать квартиру самостоятельно, или через любое другое агентство, то следующие рекомендации помогут Вам избежать непредвиденных обстоятельств:

Как составить договор и что в нем следует предусмотреть?

Сдача жилья в найм производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

Вообще, договор найма - вещь универсальная. Закон дает возможность предусмотреть в нем множество нюансов.

Все отношения между жильцом и хозяином квартиры необходимо оформлять в виде договора. Если Ваша квартира приватизирована, то, сдавая ее частному лицу, вы заключаете договор найма, сдавая организации - договор аренды.

Если Ваша квартира не приватизирована, то заключается договор поднайма (с согласия собственника, например, муниципалитета).

Сдача жилых помещений в наем регулируется главой 35 Гражданского Кодекса (ГК) Российской Федерации.

Как уже говорилось, при сдаче неприватизированной квартиры частному лицу заключается договор поднайма.

На сдачу в поднаем нужно разрешение организации - собственника квартиры, которое выдается, если выполнены следующие условия:

1. есть согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в данной квартире;

2. в квартире не проживают граждане с тяжелыми формами хронических заболеваний;

3. соблюдена установленная законодательством норма жилой площади на одного человека - не менее 12 кв.м.

На практике квартиры сдаются и без выполнения этих требований.

Кроме того, хотя Статья 78 Жилищного кодекса ограничивает плату по договору поднайма размером квартплаты и коммунальных услуг, на практике эта норма не применяется.

Какие документы нужны для оформления договора найма?

Для подписания договора необходимы:

О документах лучше всего позаботиться заранее, так как из-за отсутствия нужной справки как минимум - придется встречаться еще раз, а как максимум можно потерять клиента.

Порядок заключения договора

При заключении договора следует обязательно прочитать его полностью, чтобы потом не возникло недоразумений, как-то: «Я не знал», «Мне это не сказали» и т.д. По поводу пунктов, вызывающих сомнение, проконсультируйтесь с представителем агентства.

Договор найма вступает в силу с момента подписания его сторонами и не требует нотариального удостоверения.

Как оформляется передача мебели и другого имущества?

Передача мебели, а также техники и предметов домашнего обихода оформляется актом приемки-передачи. Если срок действия договора найма превышает один год, то можно дополнительно заключить договор аренды имущества. Вполне естественно беспокойство хозяина о своем имуществе, которое он доверил малознакомым людям.      Поэтому необходимо в договоре указать контактные телефоны сторон, предусмотреть возможность посещения хозяином своей квартиры и осмотра своего имущества в присутствии жильца хотя бы раз в месяц, а также, то, что в случае временного отъезда жилец должен уведомить хозяина заранее. И еще один существенный момент, о котором следует знать наймодателю. Сдавая квартиру, помните, что она становится жилищем того, кто на законных основаниях ее снимает. А по Конституции жилище неприкосновенно. Для наймодателя это означает, что он может появляться в сдаваемой квартире только по согласованию с человеком, в ней проживающим.

Можно ли изменить цену в течение действия договора найма?

Как правило, цена в течение всего срока действия договора фиксированная. Но если Вы хотите предусмотреть возможность ее изменения, то в договоре добавьте пункт о том, что по истечении определенного срока, например, полугода, цена может быть изменена не более, чем на столько-то процентов с письменным предупреждением жильца за столько-то месяцев.

Получение денег и порядок оплаты.

В договоре обязательно должно быть указание на то, что расчеты между Вами и жильцами ведутся в рублях (сумму можно указать в долларах США, но с пометкой «в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты»). Передача денег оформляется распиской, в которой полученная сумма указывается в рублях.

Оплата коммунальных платежей.

В договор включается пункт о том, кто оплачивает коммунальные платежи и электроэнергию. Если за электроэнергию платит жилец, то в акте приемки-передачи укажите показания электросчетчика на день вселения  жильца в квартиру.

Как получить компенсацию за причиненный материальный  ущерб?

Вариант: Квартиру, находящееся в ней имущество, а также сделанный в квартире ремонт можно застраховать. Страхованию подлежит ущерб, причиненный имуществу в результате противоправных действий третьих лиц, порчи, затопления, пожара и различных стихийных бедствий. Компания «Вавилон» дарит своим клиентам страховой полис. Особенно актуально страхование от противоправных действий третьих лиц или, попросту говоря, воровства, так как сдаваемые квартиры чаще всего пустуют, хозяева в них не живут постоянно, что является особенно привлекательным для воров. Вариант: С жильца иногда берут фиксированный денежный залог и вносят этот пункт в договор. Составляется акт передачи имущества с указанием его состояния. Залог возвращается по окончании срока договора, за вычетом ущерба, причиненного имуществу. При этом необходимо помнить, что естественный износ не может покрываться из залоговой суммы, так как за естественный износ хозяин получает арендную плату.

Как избежать неоплаченных телефонных счетов?

Сразу оговоримся, что выдергивание телефонного шнура из розетки и отключение «8» от многотысячных счетов, увы, вас не спасут.Наниматель-аферистбудет дозваниваться «вручную» (через телефонистку) и счета придут еще больше. Кроме того, платные справочные, подачу телеграмм блокировать невозможно. Однако можно выбрать один из трех ниже перечисленных вариантов защиты от недобросовестности нанимателей: В договор найма можно включить пункт, где четко оговорено, что все междугородные и международные переговоры по такому-то номеру будет оплачивать наниматель. В течение всего срока найма контролируйте оплату телефонных счетов. Перед выездом жильцов из квартиры Вы можете проверить наличие неоплаченных междугородных разговоров на узле связи Вашего района. Также существует информационная служба ЛГТС, которая при Вас подготовит экспресс-счет. Если же жилец все же не заплатит по счетам, а ЛГТС подаст в суд на Вас как пользователя  абонентского номера, то Вы в свою очередь будете иметь право требовать от недобросовестного нанимателя возмещения причиненных Вам убытков. АТС по Вашему заявлению производит временное отключение телефона от сети с бронированием абонентского номера. В таком случае, жилец будет лишен возможности пользоваться телефоном вообще. АТС по Вашему заявлению приостанавливает действие договора об оказании Вам услуг телефонной связи на срок действия договора найма. В этом случае наниматель, если он захочет, имеет право заключить с АТС временной договор об оказании ему телефонных услуг на срок действия договора найма. Таким образом, все проблемы АТС уже будет решать не с Вами, а с вашим жильцом.Сейчас телефонные службы начали предоставлять новую услугу - IP-телефония. По Вашему заявлению можно заблокировать выход на междугородние переговоры, как через «8», так и через телефонистку. Однако, если Нанимателю такой выход необходим, он покупает в любом отделении связи карточкуIP-телефонии, и вводя специальный код (как при использовании сотовым телефоном) может звонить в нужную ему точку земного шара. Единственное требование - телефонный аппарат должен быть не дисковым, а кнопочным, так как для ввода необходима «решетка».

Можно ли сдавать квартиру под офис, склад, производственный  цех и т.д.?

По законодательству, квартира может быть использована только под жилье. Поэтому в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офисили какие-либо коммерческие цели. За использование жилого помещения не по назначению, собственник может лишиться своей жилой площади.

Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения.

Если жилец не выполняет какие-то пункты договора.

Если жилец задерживает оплату или не выполняет какие-то пункты договора, то стоит решать этот вопрос путем переговоров. Проконсультируйтесь у юриста в фирме, через которую Вы заключали договор, как это лучше сделать. Если убеждения не помогают, то стоит расторгнуть договор. При необходимости обратитесь  в суд. Если договор составлен правильно, юридически выверено, Вы всегда докажете свою правоту.

Какими налогами облагается доход за сдаваемую квартиру?

Сейчас большинство сдающих квартиры в найм налогов не платят, хотя и обязаны это делать по существующему законодательству. Доход от сдачи жилых помещений в найм включается в совокупный годовой доход граждан и облагается подоходным налогом по ставке 13%.

Итак, подведем итоги. Почему стоит работать с нами:

• Для собственников услуги нашего агентства бесплатны

• Наша компания курирует проживаниет нанимателей в течении всего срока найма

• Персональный агент проконсультируе по всем вопросам:  подготовка квартиры к сдаче, оценка рыночной стоимости аренды недвижимости, подготовка документов, налогооблажение и др.

• Страховой полис в подарок